El pasado 27 de abril de 2023, se aprobó en el Congreso la Nueva Ley de Vivienda que trae consigo una gran polémica por alguna de sus medidas, entre ellas lo relacionado al tope del incremento de las rentas actuales, la regularización en el precio del alquiler en las denominadas “Zonas tensionadas”, y sobre todo la protección en torno a los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad.

Te contamos más sobre los puntos discutidos en esta nueva ley y que debemos tener en cuenta:

Límite al precio del alquiler

El tope al alquiler determinará el precio máximo al que los propietarios podrán actualizar el alquiler a sus inquilinos. Actualmente, el techo está fijado en el 2% para todas las viviendas en alquiler, pero se trata de una medida temporal que estará en vigor hasta finales de este año. El año que viene subirá al 3% y a partir de 2025 entrará en vigor un nuevo índice (aún no está definido), que solo afectará a las zonas tensionadas.

Esta nueva normativa afectará a las viviendas que sean propiedad de grandes tenedores y de pequeños propietarios, regulará tanto los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como los futuros.

No se tendrá en cuenta el IPC

Hasta ahora, las actualizaciones del alquiler solían coincidir con el IPC medio. Sin embargo, a raíz de la fluctuación que ha tenido en los últimos años se ha decidido modificar el índice de referencia a fin de evitar aumentos descontrolados. Por ello se diseñará un nuevo índice que sea más estable y que entre en vigor en 2025.

Zonas tensionadas

Los requisitos para que una zona se considere tensionada se rebajan. En un principio tenían que cumplirse dos criterios, siempre de manera simultánea. Por un lado, la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos debía superar el 30% de los ingresos medios de la zona. Por otro, el precio de la vivienda, ya sea de compra o alquiler, en los cinco años previos a la declaración, debía haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al del IPC autonómico. Ahora, con el nuevo texto, la declaración se podrá hacer efectiva cuando se cumpla tan solo una de las dos condiciones que la ley establece: que el esfuerzo financiero supere el 30% de la renta media, o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC.

La declaración de la zona tensionada dependerá de cada comunidad autónoma.

Protección a desahucios

La nueva ley de vivienda cambia la regulación de los desahucios, se aplicará un sistema que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario. De no haber consenso, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones. En estos casos, las autoridades deberán promover su adecuado realojo y acceso a la vivienda digna atendiendo a sus condiciones de vulnerabilidad social y económica, así como a sus circunstancias personales y familiares. Además, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años.

Bonificación en el IRPF

La nueva ley de vivienda incluye determinadas bonificaciones en la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse:

  • Hasta el 90%, cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
  • Hasta el 70%, en caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas o en caso de arriendo a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
  • Hasta el 60%, en caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Grandes tenedores

EL punto más polémico que trae esta nueva ley es el cambio de la figura de gran propietario, que afectará tanto a personas físicas como jurídicas. La norma da la opción a las comunidades autónomas de rebajar de 10 a cinco el número de viviendas que tiene que poseer un casero en una zona tensionada para ser considerado gran tenedor.

Gastos y honorarios

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, no del inquilino. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación.

Penalizaciones por viviendas vacías

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en aquellas viviendas que estén vacías durante más de dos años. A partir de ese momento, la penalización sería de al menos el 50%, llegando a un máximo del 150% en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular.

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